Le bail commercial est un domaine hautement encadré par la loi. Sa maitrise dépend ainsi de la connaissance de chacun de ces articles qui concernent ce contrat de location spécifique. Les bailleurs autant que les locataires sont priés d’étudier ces cadres légaux du contrat de bail commercial.
Les fondamentaux du bail commercial
Le bail commercial est spécifique de par sa forme, sa durée ainsi que l’encadrement du loyer. Ce sont les fondamentaux à connaitre sur cette forme de location. Ces derniers doivent être respectés pour espérer jouir de ses droits en tant que locataire ou bailleur.
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La forme
Il faut que le bail contracté entre deux entités soit formalisé par un contrat physique écrit. La loi ne précise pas particulièrement ce procédé comme une obligation. Établir un contrat de bail est primordial cependant. Ceci permettra d’éviter les éventuels litiges à postériori. Il doit être rédigé par un avocat ou un notaire, par ailleurs. Le bailleur peut le réaliser, sauf que cette option n’est pas très conseillée.
La durée
Un bail doit durer au moins trois à neuf ans. Le contrat est ainsi considéré comme de longues durées. Selon les convenances des deux partis, il est même possible d’aller au-delà des dix ans pour un contrat de location. Par ailleurs, le bailleur se doit également de respecter la loi de reconduction du bail commercial qui est de trois ans s’il est un particulier, six ans avec une société ou toute autre personne morale.
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Le loyer
Le loyer est aussi un sujet qui doit être tranché entre le bailleur et le locataire au moment de la signature du contrat. La loi n’encadre pas cette somme au début de l’entente. Toutefois, elle s’immisce dans ce domaine lors de la révision antérieure des loyers. Il existe en effet un plafonnement appliqué suivant la nature du local commercial loué. Ce cadre s’applique également selon le mode de renouvellement effectué.
La position des deux partis contractants dans un bail commercial
Après la signature d’un contrat de bail commercial, les deux partis c’est-à-dire le locataire et le propriétaire du local professionnel endossent chacun des responsabilités. Ce sont en réalité des obligations, des engagements qui peuvent conduire à la rupture du contrat de bail en cas de non-respect.
Le bailleur
Le bailleur n’a pas qu’à donner sa signature et percevoir le loyer dans le contrat de bail commercial. Il assure notamment le partage des informations relatives aux risques naturels et technologiques, les sinistres subis ou encore les risques de pollution des sols. Le bailleur est aussi le garant des biens et leur état. Par ailleurs, il sera aussi le premier responsable au niveau de la sécurité du local commercial.
Le locataire
Les responsabilités reviennent en grande partie chez le locataire. Outre les loyers, celui-ci sera aussi tenu de respecter l’usage commercial du bien comme stipulé dans le contrat. Il sera aussi à charge de l’entretien des lieux durant toute la validité du contrat. Ces travaux doivent cependant être précisés dans le contrat.
L’évolution du contrat de bail commercial
Il est possible que les termes du contrat de bail évoluent au fil du temps. Ces modifications s’actent souvent à des moments précis et suivant des procédures bien définies. Elles peuvent s’agir de questions financières ou autres. En voici deux exemples de cas exceptionnels qui surgissent fréquemment.
La révision triennale du loyer
Le bailleur peut procéder à la révision du loyer après au moins 3 ans de contrat. Il actera cette hausse suivant le cadre légal et le plafond imposé. Il est libre cependant d’appliquer n’importe quel prix si le local venait à être déplafonné.
La sous-location du local loué
Le contrat de bail peut préciser qu’il est possible pour le locataire de sous-louer le local en question. Pour ce faire, il est nécessaire d’informer le bailleur, avoir son autorisation et surtout sa signature dans le contrat de sous-location. Les avis doivent se faire via un acte extrajudiciaire, pour information.
La fin d’un bail commercial
Comme tout contrat, le bail commercial a une fin. Il est possible que celui-ci ne soit pas prolongé. Il se peut même qu’il n’arrive pas à son terme. Il est question de résiliation ou d’un renouvellement d’un bail commercial.
La résiliation du bail commercial
Les deux partis peuvent lancer une procédure de résiliation de bail commercial. Celle-ci est cependant uniquement faisable que lors de la fin d’une période triennale. Les motifs sont nombreux pour être dans l’obligation d’avoir recours à cette issue. La loi encadre vivement la résiliation du contrat de bail, surtout pour le camp du locataire.
Le renouvellement du bail commercial
Le renouvellement est acté lorsque le bail commercial touche à sa fin. Le locataire dispose d’un droit de renouvellement, avec ou sans émanation d’une demande de congé avec ou sans offre de renouvellement du bailleur. Il est possible de refuser selon les circonstances et assumer les pénalités suivant la loi en vigueur.